■ 양도소득세란?
자산양도로 인하여 벌어들인 자본이익에 대해 부과하는 세금을 가리켜 양도소득세(讓渡所得稅)라 하며 줄여서 양도세라 부르기도 한다. 예를 들어 1년 전에 10억 원에 샀던 토지나 건물을 1년만에 12억 원에 팔아 2억 원의 양도차익을 거두었을 때 여기에 부과하는 세금이다.
■ 양도소득세가 부과되는 자산은?
토지나 건물 등 부동산을 양도하여 얻은 양도차익이 대표적인 과세의 대상이다. 그 외에도 부동산을 취득할 수 있는 환매권 등의 권리, 등기된 부동산임차권(특히 상가임차권) 등의 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득도 양도소득세의 대상이 된다. 일정한 주식(株式) 또는 출자지분(出資持分)의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서도 양도소득세가 부과된다. 그 밖에, 영업권, 특정 시설물의 이용권이나 회원권 등을 양도하여 자본이익을 거두었을 때에도 양도소득세를 내야 한다. 다만 재고자산의 양도는 양도소득세의 대상에서 제외한다.
■ 양도소득세 납부 방법
부동산매매에 따른 양도소득세의 납부가 가장 대표적인 경우이므로, 이것을 예로 들어 설명하기로 한다. 부동산매매에 의하여 부동산 소유권(所有權)을 이전하는 때에는 그 부동산의 매매사실을 납세지 관할세무서장에게 반드시 신고하여야 한다. 이때 신고자는 그 부동산매매계약서의 사본을 세무서에 제출하여야 한다. 중개수수료와 법무사수수료를 지급했다면 그 지급액, 신고서작성에 비용이 들어갔다면 그 비용에 관한 증빙 등도 함께 제출해야 한다.
이때 신고자는 관할세무서장에게 납부세액에 관하여 안내서의 교부를 신청할 수 있는데, 이러한 부동산양도신고와 안내서교부신청을 받은 납세지 관할세무서장은 납세의무자에게 납부세액에 관한 안내서를 교부해야 한다.
납세의무자가 납부세액 안내서를 받으면 홈택스를 통해 전자납부하는 등의 방법으로 양도소득세를 납부한다. 납부서를 작성하여 은행 또는 우체국에 직접 납부를 할 수도 있고, 신용카드로 납부할 수도 있다.
납부기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내이다. 납세의무자가 안내서에 따라 예정신고기한 내에 세액을 자진납부하는 때에는 예정신고자진납부(소득세법 제69조, 제106조)를 한 것으로 본다. 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.03%의 납부불성실가산세가 부과된다.
■ 세액의 계산
* 조정대상지역 1세대 2주택인 경우 위의 세율에 10%를 가산한다. 만약 조정대상지역 1세대 3주택인 경우라면 위 세율에 20%를 가산한다.
■ 비과세 및 감면혜택
기본적인 세율은 상단의 6~42%가 적용되나, 물가 상승에 따른 세부담 완화를 위해 보유기간에 따라 소득공제가 이뤄지기 때문에 실제 세액은 위 계산액보다 더 줄어든다.
1) 1세대 1주택자 비과세
1세대 1주택자의 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받는다. 더 자세히 말하자면, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있으며, 해당 주택의 보유기간이 2년 이상일 경우 양도소득세를 안 내도 된다(소득세법 제89조 제1항 제3호 가목; 소득세법 시행령 제154조 제1항). 물론 그 소유주택에 자기가 직접 거주하지 않았다 하더라도 비과세 혜택을 받는다.
그런데 1세대 2주택자라 하더라도, 일시적 보유에 대한 폭넓은 예외규정을 두고 있기 때문에, 대부분 2주택까지는 양도소득세가 과세되지 않는다. 예를 들어 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우가 그렇다 (소득세법 제89조 제1항 제3호 나목).
그리고 매각하는 주택은 고가주택이 아니어야 한다. 고가주택 여부를 판단하는 기준은 매각 당시 실거래가 9억 원의 초과 여부이다. 물론 고가주택이라는 이유로 무조건 비과세가 불가능한 것은 아니다. 1세대 1주택이 명확하다면 고가주택도 일부 양도소득세 비과세는 가능하다. 다시 말해 1주택이면서 양도가액이 9억원을 초과해 고가주택이 되면 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세를 계산한다. 9억원까지는 양도소득세 비과세가 가능하다.
2) 장기보유 특별공제
또한 장기보유 특별공제란 것이 있다(소득세법 제95조). 장기보유 특별공제는 부동산 등을 3년 이상 보유한 경우 매매차익에서 일정비율만큼 공제해주는 제도다.
부동산소유권이나 부동산소유권을 취득할 수 있는 권리의 보유기간이 3년 이상인 경우, 다음과 같은 공제율을 적용한다.
만약 1세대 1주택자로서 비과세혜택을 받을 수 있는 자가 3년 이상 보유하던 고가주택을 매도하는 경우라면 다음과 같은 공제율을 적용한다.
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