일반적인 임대차보다 임차인의 보호를 강화한 법률로서, 민법에 대한 특별법이다.
약칭으로 주임법이라고 부르기도 한다.
[임대차보호법이란?]
임차인 보호를 위해 주택임대차에 관하여 다음과 같은 특례를 규정하고 있다.
1) 임대차기간(2년)의 보장
2) 차임이나 보증금의 증액의 제한
3) 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 제한
4) 대항력의 부여
5) 보증금의 우선변제권 인정
6) 주택 임차권의 승계 - 상속법에 대한 특례
그 밖에, 주택임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 소액사건심판법 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용한다(제13조)라고 되어 있으나, 이 규정은 실무상 사문화되어 있다.
일반인에게나 법률가에게나 매우 중요한 법률이다.
[임대차보호법 주요 조항]
주택임대차보호법에 주요한 조항만 설명하면 다음과 같다.
제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.[3]
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
제7조(차임 등의 증감청구권) 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
이에 따라 현재, 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1(즉, 5%)의 금액을 초과하지 못하며(시행령 제7조 제1항), 이러한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다(같은 조 제2항).
[임대차 3법이란?]
이번에 통과된 임대차 3법에 대해서 간단하게 정리하면 다음과 같다.
1. 계약갱신청구권은 2+2방식으로 총 4년. 기존 계약 세입자도 가능하도록 소급적용.
2. 전월세 상한제는 상한이 5%인데, 지방 자치 단체가조례로 5% 이내에서 상승폭을 다시 정할 수 있게 함.
3. 법정손해배상청구권제
집주인이 실거주 하겠다고 세입자를 내 보낸 후 실제로 들어 오지 않았다면 손해배상 청구를 할 수 있음.
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